中国房地产最后的良心没有了？

欢迎各位杆友关注杠杆游戏系列号“杠杆地产”，为你读懂房地产政策，分析地产中的杠杆

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

杆友小姐姐推荐易烊千玺的《舒适圈》：怎么可能会有舒适圈。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

熟悉我的杆友肯定早发现，杠杆游戏很少夸企业家。同时我也几乎不愿意对企业家发表苛刻的言辞。

我知道，做企业不容易。特别是实干的企业家，非常值得尊重。

今天，我想写写绿城宋卫平。

一开篇，我就想说，中国最有“良心”的房企老板，退役了。他其实才61岁，并不老，期待他在新的领域焕发又一春。

1

业绩可以不够好，但房子盖好是房企基本的道德

不久前，我再一次回到我第一份工作地温州。我哥开车到机场接我们一家，路过绿城一个楼盘。

我哥说这房子好些年了，绿城这个项目当年亏惨了。但走马观花看，依旧很棒。保持了绿城基本的品相。

这些年来，抱怨房子贵、房子质量差，房企没良心的声音特别多。

然而外界，对于绿城，起码对于曾经的绿城，普遍是认同房子质量的。尽管绿城相对不便宜。

有口碑，但没有了行业位次，盈利情况也不太好。

今年3月，杠杆游戏恰好写过绿城的盈利警告。当时预计，2018年股东应占利润较2017减少约50%–60%。

其实绿城不仅是利润下滑，股价和市值过去一年表现也不好。

我曾举例说，如果观察绿城中国过去一年的股价，从2018年初高位之后，整体趋势是一路下探。

如今绿城的市值不到140亿港币，而在港上市的房企，2018年2季度时，平均有180亿。

其中，新鸿基、万科、恒大、中海外发展、碧桂园等的市值都在两三千亿元。

说绿城病了，可能是合适的。

这2年，各地爆发很多房子质量有关的事情，主流房企几乎无一幸免。

虽然今天绿城早已不再是过去的绿城，但绿城依旧相对保持了口碑和质量。

绿城中国的大股东中交，一度喊话，要做中央企业房企第二，主要就要靠绿城——但绿城发展的步伐没有跟上，行业排位退到了20位上下，只有其房子质量还是那么相对可靠。

评价一个房企有很多指标，但杠杆游戏觉得最基本的，是房子质量。

这和餐饮行业重视食品安全，不用地沟油一个道理。味道再好，对消费者身体安全不负责，这是任何理由都无法搪塞的。

我不喜欢说道德，但企业家身体里，确实应该流淌有基本的道德血液。

外界都知道，宋卫平花了20年，把绿城打造成了“中国教科书级的房企”。

关于宋卫平对产品设计不满时，会拍桌子大骂，手机和图纸经常被扔出窗外，他甚至对战战兢兢的高管咆哮，“你可以去跳楼了！”他对产品极为苛刻的传言，非常多。杠杆游戏就不一一举例。

然后我们看到绿城的好品质，却有些项目亏了，或赚很少。

行业里都传，龙湖的吴亚军说，“宋卫平是一个人品非常非常好的人。”好人 、好品质，却不意味着公司好业绩。

直到自己陷入困境，公司股权出让，自己不再是大老板，甚至最后退位。卸任绿城中国董事局联席主席，连执行董事的身份也没保留……

2

被债务拖入困境

从行业排位下滑到20左右，最高的可以排17位，背后是绿城销售放缓，与别家的差距越拉越大。

很多人都注意到，2018年，绿城中国只实现了1564亿元的销售额，2017年就有1400多亿元。增速之低，令人震惊。

这其实是表象，销售跑输大盘背后，更严重的是绿城债务大幅攀升，存货并不算多。

不计成本做好房子，绿城早就高负债。

2014年，那一轮全国性的库存压力，绿城陷入资金链断裂的危险。一开始准备卖给融创，但融创走的路线完全不同。

最后中交进来，和九龙仓一起并列第一大股东。再后来，中交增持，坐上了头把交椅。绿城的宋卫平时代，其实慢慢走向终结。

如今，2018年报显示，绿城中国全年增储37块地，存货同比2017财年减少超过70%，截至期末累计建面3247万平米。这和曾经一起坐头几把交易的大佬比起来，有些寒酸。

而同时，绿城负债率还是上升，利润却下降。

21最新的报道就总结说，2018年末，绿城资产总额2797.63亿，负债总额2196.44亿，同比去年增长16.19%，利润23.75亿元，同比去年下降11.08%。

据其近三年年报显示，减值计提吞噬了部分利润。2016年，绿城中国减值计提2.14亿元；2017年，绿城中国减值计提9.8亿元；到了2018年，绿城减值计提达17.35亿元。

2018年末，绿城总负债2196.44亿元。2015年，绿城总负债为1000亿元出头。3年基本翻倍。

其中，2018年末绿城有息负债814亿元，较2017年增加了41.2%；净资产负债率为55.3%，较去年同期的46.4%有所上升。

好在绿城的现金流在向好。2018年末现金及现金等价物为482.19亿元，同比去年增长34.03亿元，应收账款8.78亿元。

2018年业绩会上，绿城新一代掌门人张亚东表示，绿城中国将在2019年实现2000亿元销售额。绿城又开始了梦想。

所有的未来，行业地位、负债，都和宋卫平关系不那么大。有了央企中交做后盾，绿城或许又可以重新驶上快车道了。

但时代还给绿城机会吗？没人知道。

3

房地产时代如何谢幕？

作为一名老球迷，杠杆游戏记得早在17年前的2002年，宋卫平就和朋友一起掀起过足球扫黑行动。

但是他失败了，后来2009年前后，中国足球才重新开始扫黑。算是走上了一些正轨。

而浙江绿城这支球队，已经从中国足球顶级联赛中超降级，滑入中甲。如今，也仅仅处于联赛中游，回超之路漫长、竞争激烈。

这和绿城中国的发展坎坷，是不是有些相似？

媒体说，所有的结局，都是命运。随着宋卫平的告别，一个时代跟着谢幕了。不过，没有了宋卫平的绿城，还是绿城吗？

绿城将变得和其他所有房企一样？唯销量、土地储备、规模……

这不是宋卫平可以控制的。

“人总是受到时代的局限，但我基本尽力了，达到社会的一般评判标准，也算是一个成功者，聊以自慰，马马虎虎。”这是宋卫平离任最后的话。

在退出绿城之前，宋卫平早开始了二次创业。他带领老部下，搞他绝对控股的蓝城集团。做特色小镇建设、城市增量开发、城市有机更新和代建等业务领域的开拓。

宋卫平只有61岁，不老。他能做的，就是重新来过，开始一项新的征程。

但对于中国房地产业来说，行业的良心标杆，是不是也会跟着离开。

经历这2、3年的严厉调控，我们都明白了，这回动了真格。“房住不炒”，不炒的房子更是用来住的，用来住质量要求应该更高。

可过去的2年，我们看到的、听到、经历的，又是什么？

房地产非常重要的时代，大概也在过去。他谢幕的样子，应该是吃相更难看，还是让人感到一些慰藉呢？我们当然希望是后者。

祝杆友周末愉快。

Ps:如果觉得文章不错，也请帮忙点个“在看”呗。杠杆游戏长期欢迎杆友来稿，我们有稿费哦，可加alioyer投稿！

往期精选

欢迎阅读杠杆游戏黄大拿食货志新作：恋童癖：好莱坞的荣耀与邪恶

版权及免责声明：本文系杠杆游戏（头条号签约作者）创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆游戏任何文章之观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。

---

杠杆游戏知识星球“杠杆地产观察”，只给你有价值的楼市解读。

杆姐今天给各位杆友制作了最新一期，楼市没有夏天，但美国给人希望。

为大家建立一套清晰的楼市判断逻辑，我觉得更重要。

每周五，我将为大家集中分析楼市近况，并分析下一步走势。

在分析过程中，我还会把我多年以来，总结的一些楼市规律、经济思考分享给大家。

杠杆游戏的知识星球，除了会制作“杠杆地产观察”，不定期我还会做一些大公司的财报解读，为股市小白讲一些浅显易懂的道理——这个算是额外赠送的福利了。

购买了杠杆游戏的知识星球，还可以不限次数免费向杆姐提问，我会耐心解答。

最后，杆姐友情提示，按照知识星球的规定，购买之后不退费。所以请各位杆友慎重决定，考虑清楚后购买。